Questions-réponses

Article publié le : 04-02-2010

REVUE DE L’HABITAT - Février 2010

 

 

Pouvez vous m’indiquer quelle est la majorité applicable pour le vote de la pose de panneaux photovoltaïques intégrés au bâti ? 

Sont votés à la majorité de l’article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965, « les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ». Cette énumération est limitative, les autres travaux d’économie d’énergie doivent être votés à la majorité de l’article 26 de la loi (travaux d’amélioration). 

Il faut donc faire une distinction :

- si l’électricité produite est destinée à être revendue à EDF, on sort du champ de l’article 25, et la majorité applicable est celle de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires, représentant au moins les 2/3 des voix) ;

- si l’électricité produite est destinée à un usage domestique (production d’eau chaude), c’est la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) qui s’applique.     

 

J’envisage de louer à trois étudiants un appartement soumis au régime du Borloo ancien, ce qui implique que leurs revenus ne dépassent pas un certain seuil. Comment apprécier le seuil de leurs ressources sachant qu’ils sont tous les trois, fiscalement, à la charge de leurs parents ?   

Les conditions de  ressources du locataire fiscalement à la charge de ses parents doivent être appréciées au regard des seules ressources du locataire (les conventions à loyer intermédiaire et à loyer social ou très social figurant sur le site Internet de l’ANAH ont été modifiées en ce sens). Ceci résulte d’un arrêt du 21 novembre 2007 du Conseil d’Etat précisant que « lorsque le locataire n’a pas la qualité de contribuable et est un enfant à la charge de ses parents au sens des articles 196 ou 196 B du code général des impôts, rattaché fiscalement au foyer fiscal de ses parents, les revenus de référence à prendre en compte pour la condition de ressources du locataire s’entendent non de ceux de l’ensemble des membres du foyer fiscal figurant sur l’avis d’imposition au titre de l’année concernée, mais seulement des revenus du locataire qui y sont mentionnés » (décision n° 295949).

Une instruction administrative à paraître devrait indiquer que le principe posé par le Conseil d’Etat s’applique également aux régimes « Borloo neuf », « Besson ancien » et « Besson neuf », soumis, eux-aussi, au respect de plafonds de ressources du locataire.

Pour les locations conclues durant l’année 2010, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de 2008.     

 

Un copropriétaire qui a récemment acquis son lot dans l’immeuble prétend que les modifications apportées, avant son arrivée, à la répartition des charges, ne lui sont pas opposables, en raison de leur absence de publication au fichier immobilier. Est-il dans son droit ? 

Oui. Si elles n’ont pas été publiées au fichier immobilier ou expressément mentionnées dans l’acte d’achat de son lot avec adhésion aux obligations qui en résultent, les modifications apportées, par une assemblée générale, aux dispositions du règlement de copropriété, sont inopposables à l’acquéreur du lot. Il en va ainsi, même si le vendeur du lot n’a pas contesté la décision de l’assemblée d’approuver ces modifications (Cass. civ., 3e, 8 septembre 2009, n° 993).  

 

Je loue un local commercial, mais mon locataire n’y exploite pas son activité. Suis-je fondé à poursuivre la résiliation judiciaire du bail ?

Pour que votre action ait des chances d’aboutir, il faut que votre bail fasse expressément obligation à votre locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués. Si c’est le cas, le défaut d’exploitation non justifié par un motif légitime constitue un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Par contre, en l’absence d’une telle stipulation, qu’il faut distinguer de celle faisant obligation au locataire de tenir les locaux constamment garnis, il ne peut pas encourir la résiliation de son bail, alors même que les locaux seraient inexploités depuis plusieurs années (Cass. civ., 

3e, 10 juin 2009).

En revanche, l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués étant une condition d’application du statut des baux commerciaux et du droit du locataire au renouvellement de son bail, celui-ci peut lui être refusé si cette condition fait défaut.

    

Mon bail commercial prévoit que le locataire doit faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires à l’exercice de son commerce. Est-ce à mon locataire, d’après cette clause, de se charger des autorisations à obtenir du syndicat des copropriétaires pour que les locaux puissent être adaptés à l’activité prévue au bail ?

Non. Cette clause ne concerne que les autorisations administratives nécessaires à l’exercice de l’activité de votre locataire et non celles qui relèvent de la copropriété. Il incombe au bailleur de délivrer à son locataire un local en état de servir à 

l’usage pour lequel il a été prévu au contrat. En vertu de cette obligation, vous devez veiller à obtenir du syndicat, dont vous êtes le seul interlocuteur de droit, les autorisations de travaux nécessaires pour que les locaux soient conformes à leur destination et vous ne pouvez donc pas vous décharger sur votre locataire de cette obligation. Vous vous exposeriez à des dommages et intérêts à son égard s’il ne pouvait pas exploiter son commerce dans les lieux.

 

J’ai délivré à mon locataire un congé pour vendre le logement un an avant la date d’échéance du bail. Puis-je révoquer mon offre et faire une nouvelle offre à un prix plus élevé avant que ne coure le délai de préavis de 6 mois ?

Non. Le caractère prématuré de votre offre ne vous autorise pas à la modifier et elle vous lie jusqu’à l’expiration des 2 premiers mois du préavis légal de 6 mois. Suivant la cour de cassation (Cass. civ., 3e, 10 décembre 2008), les effets d’un congé pour vendre délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné.

Par conséquent, tant que votre locataire est prioritaire à l’achat, il peut se porter acquéreur au prix initialement proposé.