Questions-réponses

Article publié le : 04-12-2009

REVUE DE L’HABITAT - Décembre 2009

J’envisage de réaliser des travaux importants sur un logement loué. Dans quelles conditions ceux-ci peuvent-ils justifier un motif légitime et sérieux de congé au titre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ?

Pour justifier un motif  légitime et sérieux de congé, un projet de travaux doit être sérieux, ce que vous pourrez attester en produisant un dossier comportant une demande d’autorisation d’urbanisme, un projet d’architecte, un devis, une délibération d’assemblée générale, par exemple. Certaines juridictions exigent, en plus, que ces travaux soient nécessaires, voire indispensables. Toutefois, les juges sont partagés sur ce point : si, par exemple, la cour d’appel de Paris subordonne la validité du congé 

à ce caractère nécessaire (Paris, 8 octobre 2002), la cour d’appel de Bordeaux ne l’exige pas (Bordeaux, 6 novembre 2008).

 

Quelles charges le nu-propriétaire d’un bien immobilier peut-il déduire de ses revenus fonciers ? 

Le nu-propriétaire d’un bien immobilier qui, par définition, ne perçoit pas de revenus locatifs de son bien, les loyers étant perçus par l’usufruitier, peut néanmoins déduire les charges afférentes à ce bien (travaux, intérêts d’emprunt afférents aux travaux et à l’acquisition de la nue-propriété du bien) de ses autres revenus fonciers et de son revenu global (dans la limite de 10 700 e). Il faut, pour cela, que le nu-propriétaire ait effectivement supporté la charge des dépenses, qui doivent, par ailleurs, respecter les conditions générales de déduction des charges des autres revenus fonciers. Précisons qu’il peut déduire non seulement les grosses réparations, mais aussi les réparations d’entretien payées à la place de l’usufruitier (attention, toutefois, au risque que cela peut générer en matière de droit de donation). Autre condition : le bien doit être loué et les revenus imposés chez l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Deux exceptions sont cependant prévues à cette condition de déduction : pour les intérêts d’emprunt des nus-propriétaires de logements sociaux (en cas d’usufruit locatif social) et pour les dépenses de grosses réparations, qui sont déductibles du revenu global dans la limite d’un plafond de 25 000 e par an, lorsque le démembrement de propriété résulte soit d’une succession, soit d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au 4e degré.  Dans ces deux cas, il n’est pas nécessaire que le bien génère des revenus imposables chez l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. 

 

Deux époux signataires d’un bail commercial sont-ils automatiquement solidaires pour le paiement du loyer ou faut-il, pour cela, que le bail commercial contienne une clause de solidarité ?   

La solidarité légale prévue entre les époux ne s’applique pas au paiement du loyer du bail commercial car il ne s’agit pas d’une dette contractée pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Pour pouvoir invoquer la solidarité à leur encontre, il faut donc que le bail contienne une clause stipulant expressément que les co-preneurs sont contractuellement et solidairement tenus à l’égard du bailleur. Il faut aussi que cette clause détermine précisément l’étendue de cette solidarité : ainsi, elle ne peut être invoquée postérieurement à la résiliation du bail, pour le paiement de l’indemnité d’occupation due postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut de stipulation expresse en ce sens (Cass. civ., 3e, 1er avril 2009, n° 08-13508). 

  

Peut-on prévoir la première révision du loyer d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 avant la date d’anniversaire du bail ? 

Oui. En vertu de l’article 17d de la loi de 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Rien ne s’oppose à ce que la première révision intervienne avant un an. En revanche, la révision suivante devra avoir lieu un an plus tard dans la mesure où il ne peut y avoir qu’une révision par an. En pratique, la date de révision la plus souvent retenue dans les contrats de location est la date anniversaire du bail, même si la loi permet explicitement une révision à une autre date. Toutefois, quand la révision du bail intervient moins d’un an après la prise d’effet du bail, cette disposition ne s’applique en tout état de cause qu’au cours de la première année du contrat de location (J.O. Assemblée nationale, questions et réponses, 16 juin 2009, p. 5937). 

 

Je vais mettre dans la presse une annonce pour louer un logement. Puis-je préciser dans l’annonce ma préférence pour des candidatures de fonctionnaires titulaires ?  

Il vaut mieux éviter cette précision dans votre annonce. En effet, selon la  Halde (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité), une offre de location réservée aux seuls fonctionnaires constitue une discrimination indirecte puisqu’elle exclut de facto les ressortissants extra-communautaires (délibération n° 2009-293, 29 juin 2009). Cela ne vous empêche pas de retenir, au final, le dossier d’un fonctionnaire candidat à la location, s’il présente de meilleures garanties de solvabilité.  

 

J’ai vendu un logement qui, selon le dossier de diagnostic technique réalisé avant la vente par un professionnel, ne contenait pas d’amiante. L’acheteur a fait réaliser une nouvelle expertise mentionnant la présence de ce matériau. Ma responsabilité peut-elle être engagée, alors même que je n’étais pas au courant de la présence d’amiante dans ce bien ?

Non. D’après un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass. civ., 3e, 23 septembre 2009, n° 08-13373), le vendeur est seulement tenu de transmettre à l’acquéreur le document, établi par un diagnostiqueur certifié, mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, pas de délivrer un bien exempt d’amiante. Le vendeur de bonne foi qui a rempli cette obligation d’information peut s’exonérer de la garantie des vices cachés à raison de la présence d’amiante dans le bien vendu. Votre acquéreur doit se retourner contre le diagnostiqueur et engager sa responsabilité délictuelle pour obtenir réparation de son préjudice.